Por: Jorge Vergara Carbó
Una cosa es el avalúo catastral que, en el caso de Barranquilla, lo hace la Gerencia Catastral de Barranquilla ubicada en la vía 40 entre calle 69 y 70, cuarto piso del edificio de Colpensiones. Ante esa oficina el contribuyente debe presentar la solicitud de reconversión y revisión del avalúo catastral si considera que el aumento en el avalúo del año 2026, fue exagerado con relación al avalúo del año 2025, y su propiedad no ha sido objeto de modificaciones o ampliaciones en ese año o en años anteriores. La reclamación debe cumplir con los requisitos establecidos en la Resolución No 007 de febrero 2 de 2026, de la Gerencia de Catastro publicada en la Gaceta Distrital. Esta resolución, que ha debido ser explicada por la funcionaria responsable de esa oficina en una rueda de prensa no lo ha hecho, lo que implica desconocimiento de los contribuyentes y por ello se ha convertido en argumento central de la Gerencia de Catastro para negar la reconvención y revisión del avalúo catastral al no darle cumplimiento a una resolución que solo ella conoce. Es la manera de burlarse del contribuyente por parte de la administración distrital.
La resolución exige para su reclamación, que esta vaya acompañada de; fotocopia de su cedula de ciudadanía; copia del certificado de tradición de la oficina de Instrumentos Públicos, copia de los recibos del catastro, y la justificación de la reconvención y revisión del avalúo catastral. (ver modelo de presentación en anexo)
La Resolución No 007 en su artículo 6, le indica los documentos que debe presentar en su solicitud de revisión Las peticiones ante la Gerencia de Gestión Catastral podrán presentarse mediante comunicación verbal, escrita, transferencia de datos, o mecanismos tecnológicos en línea dispuestos como canales de atención por la Alcaldía Distrital de Barranquilla. Ley 1755 de 2015, las peticiones deberán contener como mínimo la siguiente información: 1. Identificación del solicitante y/o de quien actúe en su nombre: nombres y apellidos completos del solicitante, autorizado, representante o apoderado, indicando documento de identidad, numero de contacto y dirección para recibir correspondencia. El solicitante podrá informar correo electrónico y autorizar la notificación electrónica. 2. Identificación del(los) inmueble(s): número predial o referencia catastral; folio de matrícula inmobiliaria (si el solicitante es el propietario); y dirección del predio o su nombre si se trata de un inmueble rural. 3. Objeto de la petición, claro y preciso en el tipo de trámite requerido 4. Firmar el documento a presentar 5. Declaración física del inmueble objeto de la solicitud 6. Debe decirse cual es la vigencia que se reclama.
Tiene dos (2) meses, desde el momento en que recibió la factura de pago del avalúo catastral para presentar la demanda, y la Gerencia de Catastro tiene 15 días hábiles para responder (Ley 1755 de 2015).
Para los municipios del Atlántico, el avalúo catastral lo ejecutan los municipios que son gestores catastrales mediante contrato con entidades jurídicas acreditadas por el IGAC para realizar avalúos catastrales. Una de los autorizados es el Área Metropolitana de Barranquilla, entidad que cuenta con una sección en su planta de personal para cumplir esas funciones.
A raíz del paro en algunos departamentos por el exagerado aumento catastral autorizado al IGAC por el artículo 49 de la Ley 2294 de 2023, esta entidad se vio obligada a modificar la Resolución 2057 de 2025, emitiendo la Resolución 0348 de abril 9, en la cual ordena a los gerentes territoriales del IGAC a que se sienten con los alcaldes para revisar los avalúos desfasados.
Lo anterior, no es motivo para que cada contribuyente tanto de Barranquilla, como del resto del Departamento del Atlántico y del país, presenten ante el alcalde la reconversión y revisión del avalúo catastral que le aplicaron.
La tarifa del predial, la fijan los concejos y oscila entre el 1×1000 y el 16 x 1000. Lotes urbanizados no urbanizados el 33 x 1000. De ese rango no se pueden salir los concejales. Ellos son libres de modificar el impuesto, pero dentro de los límites que le determina la ley.
Lamentablemente, la ley no discrimina en la tarifa a pagar diferencia en el uso del suelo como comercial e industrial. Es discriminatoria, paga la misma tarifa una tienda de barrio o una empresa pequeña, que una grande. En cambio, si hay diferencias en el sector residencial, la tarifa se fija por el estrato. En ningún momento la ley permite exonerar a un estrato o una empresa o comercio del pago del impuesto. La única excepción es para los bienes declarados patrimonio arquitectónico o cultural, siempre y cuando cumplan con las normas establecidas en los acuerdos.
Pero el concejo, si puede fijarle al estrato uno una tarifa del 1 x 1000, y al estrato dos, una del 3 x 1000, y al estrato 3, que le cobra el 7 x 1000, cobrarle un 5 x 1000.
El presidente Petro, interesado en que la tarifa a pagar sea distributiva, debe presentar un proyecto de ley, tal como lo ordena el parágrafo tercero del artículo 49 de la Ley 2294, orientado en ese sentido de tal forma, que se establezca el impuesto predial a la industria y al comercio de acuerdo al volumen de movimiento que tenga cada contribuyente e igualmente las fincas clasificadas como agrícolas tarifa diferencial por el número de hectáreas o lo que consideren pertinente.
Presidente Petro, se le vence su período y no fue capaz su ministro de Hacienda y su director del DNP de presentar un proyecto de ley que le permita a los municipios facturar y recaudar el impuesto predial y a su vez este sirva como vehículo para grabar con mayor intensidad a las propiedades rurales que no son explotadas comercialmente, eso sí otorgándoles el Estado los subsidios necesarios y garantizándoles líneas de crédito, como obras de infraestructura y tecnología para que la tierra produzca riqueza suficiente para pagar ese y los otros impuestos.
Le corresponderá al próximo gobierno y Congreso darse la pela, para sacar una ley que beneficie a los municipios sin tener que golpear a los empresarios del campo y de las ciudades.
Los organismos de control, no pueden pasar de agache, en esta problemática, las leyes vigentes establecen límites para el avalúo catastral como para el impuesto predial a pagar. El avalúo no puede ser inferior al 60% del valor comercial del inmueble, ni superior al 100%. Debería en la practica ser el 70%, del valor comercial y no lo que ha hecho la Gerencia Catastral de Barranquilla de fijar un avalúo catastral por encima del valor comercial. Eso es un delito que la Fiscalía como la procuraduría deberían investigar y sancionar al alcalde y los funcionarios involucrados. La Ley 1995, en su artículo tercero que sigue vigente por el parágrafo tercero del artículo 49 de la Ley 2294 de 2023, establece que el impuesto a pagar en el año 2026, no debe ser superior al IPC+ 8 puntos, es decir un 13.1%. Igualmente, la Ley 44 de 1990, como la Ley 1450 de 2011, establecen que el impuesto no puede de un año a otro aumentar más del 50%.
El alcalde Alex Char, como los concejales deben entender que el Distrito no puede seguir endeudándose por encima de su capacidad, que ese endeudamiento hay que pagarlo, y el único camino es aumentando los impuestos o disminuyendo los gastos burocráticos o la inversión futura.. La capacidad de pago de los contribuyentes llegó al tope, los ciudadanos y empresarios ya no aguantan más subida de impuestos locales y nacionales.
El crecimiento al debe termina pasando factura, tanto a las entidades territoriales como a el gobierno central, que para corregir es necesario hacer ajustes que a la larga terminan pagando las personas que justamente queremos ayudar los pobres. Peor aún, cuando esos recursos se invierten en burocracia, o subsidios sin justificación o en obras que no benefician a la comunidad sino a una familia, como la ampliación del estadio Metropolitano, o la demolición de la calle 72, una vía donde nunca se ha dado congestión y contaba con un separador que evitaba accidentes o la canalización de los arroyos, en una ciudad que al año llueve entre 15 y 20 días, con una duración inferior a las dos horas. Recursos que debe haberse invertido en seguridad, como en nuevas vías o ampliación de las principales carrera s de la ciudad y en la gente, hoy no viviéramos con la inseguridad reinante en toda la ciudad y el Departamento.
Solo el día que los recursos públicos se manejen con transparencia y se inviertan en proyectos que generen mayor bienestar social, y los contribuyentes paguen sus impuestos sin evasión y elusión tributaria el país logrará grandes cambios, un mayor crecimiento económico y por ende disminuir los niveles de pobreza.
A continuación, presentamos un resumen para su conocimiento de las principales leyes relacionadas con el avalúo catastral y el impuesto predial.
LEYES PRINCIPALES AVALÚO CATASTRAL E IMPUESTO PREDIAL
LA LEY 1450 DE 2011. EN SU ARTÍCULO 24, ESTABLECE: Que el avalúo catastral de un inmueble no puede ser inferior al 60% de su valor comercial, ni superior al 100% del valor comercial. En la práctica debe estar entre el 60% y 70% del valor comercial.
LA LEY 1995 DE 2019 ESTABLECE: que el valor del impuesto predial no puede de un año a otro estar por encima del IPC+8 puntos. Esta ley tiene vigencia de cinco años, que se vencieron en agosto de 2024, pero que fue prorrogada por el parágrafo tercero del artículo 49 de la Ley 2294 de 2023, hasta que se establezca una nueva ley sobre el ajuste en el impuesto predial.
LEY 44 DE 1990 ESTABLECE: Las tarifas que debe aprobar el Concejo que oscila entre el 1 y 16 por mil, y a los terrenos urbanizables no urbanizados hasta el 33 por mil. Artículo 4º.- Tarifa del impuesto. Modificado por el art. 23, Ley 1450 de 2011. Las tarifas deberán establecerse en cada municipio de manera diferencial y progresiva, teniendo en cuenta: Los estratos socioeconómicos; Los usos del suelo, en el sector urbano; La antigüedad de la formación o actualización del catastro; A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria se les aplicarán las tarifas mínimas que establezca el respectivo Concejo.
Artículo 6º.- Límites del Impuesto. A partir del año en el cual entre en aplicación la formación catastral de los predios, en los términos de la Ley 14 de 1983, el Impuesto Predial Unificado resultante con base en el nuevo avalúo, no podrá exceder del doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior, o del impuesto predial, según el caso. La limitación prevista en este artículo no se aplicará para los predios que se incorporen por primera vez al catastro, ni para los terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados. Tampoco se aplicará para los predios que figuraban como lotes no construidos y cuyo nuevo avalúo se origina por la construcción o edificación en él realizada
PLAN DE DESARROLLO LEY 2294 DE 2023. ARTÍCULO 49. REDUCCIÓN DE REZAGO DE AVALÚOS CATASTRALES A NIVEL NACIONAL MEDIANTE ACTUALIZACIÓN MASIVA DE LOS VALORES REZAGADOS. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC-, adoptará metodologías y modelos de actualización masiva de valores catastrales rezagados, que permitan por una sola vez realizar un ajuste automático de los avalúos catastrales de todos los predios del país, exceptuando aquellos que hayan sido objeto de formación o actualización catastral durante los últimos cinco (5) años previos a la expedición de la presente ley o cuyo proceso de formación o actualización esté en desarrollo a la fecha de expedición, con el fin de contrarrestar la distorsión de la realidad económica de estos, corregir inequidades en la carga tributaria y mejorar la planificación del territorio.
PARÁGRAFO TERCERO. El Ministerio de Hacienda y Crédito Público y el Departamento Nacional de Planeación coordinarán la elaboración de una propuesta de ley que permita poner límites al crecimiento del Impuesto Predial Unificado derivado del reajuste del avalúo catastral, bajo los principios de progresividad y fortalecimiento de las finanzas públicas territoriales. Hasta tanto se expida la nueva ley, se mantendrá vigente lo dispuesto en la Ley 1995 de 2019.
LEY 601 DE 2000, ARTICULO TERCERO ESTABLECE: “Los avalúos catastrales de conservación se reajustarán anualmente en el porcentaje que determine y publique el Gobierno Distrital en el mes de diciembre de cada año, de acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria urbana y rural, previo concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal, Confis del periodo comprendido entre el primero de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior. Extendido a Barranquilla, Cali, Medellín y Bucaramanga por la Ley 1607 de 2012, en su artículo 190, que dice: Índice Catastros Descentralizados. Los catastros descentralizados podrán contar con un índice de valoración diferencial, teniendo en cuenta el uso de los predios: residencial (por estrato), comercial, industrial, lotes, depósitos y parqueaderos, rurales y otros. Los avalúos catastrales de conservación se reajustarán anualmente en el porcentaje que determinen y publiquen los catastros descentralizados en el mes de diciembre de cada año, de acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria que utilicen, previo concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal del ente territorial, o quien haga sus veces. Parágrafo. El artículo 3° de la Ley 601 de 2000 será aplicable a todas las entidades territoriales que cuenten con catastros descentralizados.
Estatuto Tributario de Colombia en su artículo 90, establece “es una herramienta legitima para combatir prácticas de evasión en la enajenación de activos y es aplicable en operaciones que exista un precio. El precio de venta no puede ser inferior al 85%, del avalúo catastral. Señala el inciso 10 del mismo artículo que el precio pactado no debe diferir en un 15% del valor comercial.
La Resolución 0384 del 9 de abril de 2026 del IGAC permite a las direcciones territoriales ajustar los porcentajes de incremento del avalúo catastral para la vigencia 2026, buscando corregir alzas desmedidas en el impuesto predial tras protestas sociales. Modifica la Resolución 2057 de 2025 para descentralizar la toma de decisiones.
ANEXO. MODELO PARA PRESENTAR LA RECONVERCIÓN Y REVISIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL
Barranquilla, abril — de 2026
SOLICITUD DE RECURSO DE RECONSIDERACIÓN Y REVISIÓN DE AVALÚO CATASTRAL
Inmueble: Matricula inmobiliaria …………….
Referencia catastral …………………..
Señores
Gerencia de Gestión Catastro Distrital
Gerencia de impuestos Distrital
Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla
Vía 40 No 69-111 piso 4, Torre Terpel. Virtualmente Catastro virtual Barranquilla. gerenciagestióncatastral@barranquilla.gov.co
Asunto: Solicitud de recurso de reconsideración, revisión del avaluó catastral y reliquidación del impuesto predial
Yo, ………….., identificado con cédula de ciudadanía ………, propietario del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria ………., respetuosamente presento solicitud de recurso de reconsideración y revisión del avaluó catastral del predio, con fundamento en los hechos y consideraciones que se exponen a continuación.
- IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO
Concepto Información
Propietario …………….
Cédula ………………
Matrícula inmobiliaria …………
Tipo de inmueble ————
Área construida …………. m²
Año de entrega de la casa ………..
Edad aproximada de la casa ………… años - EVOLUCIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL Y DEL IMPUESTO A PAGAR $MILLONES
AÑO
AVALÚO
%
IMPUESTO
%
2021
682.7
6.6
2022
729.7
6.9
7.1
6.9
2023
782.6
7.2
7.6
7.2
2024
895.9
14.5
8.7
14.5
2025
921.5
2.8
8.9
2.8
2026
1.331.4
44.5
10.1
13.5
Total, incremento 2021-2026
648.7
95.0
3.5
52.8
De acuerdo al cuadro anterior, podemos concluir que ustedes han venido desde el año 2021, incrementando el avalúo de mi propiedad en un ……%, de su valor al año 2026. Porcentaje que desborda totalmente la realidad del mercado inmobiliario y especialmente el avalúo del año 2026, incrementado en un ……….%, con relación al año anterior. Este valor de su avalúo está por encima del valor comercial del inmueble cuya antigüedad es de más de …….. años.
Si nos atenemos a la legislación vigente en materia del avaló catastral. Tendríamos que la casa valdría en el mercado $……….. millones, valor desfasado de la realidad, ya que por el sector de …………… algunos han tratado de vender su casa, y no han encontrado a un comprador que les ofrezca $…………. millones.
Con relación al impuesto pagado, se ha incrementado en un ………%, del año 2021 al 2026. Teniendo en cuenta que para el 2026, se toma como aumento del impuesto el IPC+8 puntos, que determina la ley 1995 de 2019, que arroja un incremento del …….%, cuando debería ser del 13.1(5.1IPC+8).
- AVALÚO DESFASADO 2026.
Nos preocupa ese avalúo desfasado del año 2026, un…….%, cuando en mi propiedad no hemos hecho ampliación alguna en los últimos diez años, por lo cual su incremento debe determinarse por la inflación esperada y las condiciones del entorno de la propiedad, como del precio del mercado. Estas casas grandes hoy son difíciles de vender y mi capacidad de pago como adulto mayor cada año se me dificulta pagar ese impuesto.
De no revisarme el avalúo del año 2026, el año entrante me estarán aplicando el incremento del avalúo que hacen anualmente por la tarifa plena del……. x1.000, es decir tendría que pagar $………millones, un ……..% superior a lo que ustedes pretenden pague este año.
Por todo lo anterior, respetuosamente le solicito revisen el avalúo catastral y fijen el monto que realmente debe tener mi inmueble, y devolverme el dinero que he pagado en estos cinco años por encima del valor real del avalúo de mi inmueble.
Recibo información en: …………… Whassap……….. correo electrónico………..
Adjunto: Certificado de tradición- Copia del avalúo catastral de los últimos …….. años . Copia de la cedula de ciudadanía
Cordialmente,
Nombre ……………………….
Firma————————-
CC No ………………………..
Barranquilla, abril — de 2026.
